Konut tutarları ve kiraların süratli yükselişi devam ediyor. Gömü ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati’nin kısa süre ilkin konut sektörüne yönelik, “Kararlılıkla ifade etmek isterim ki fahiş fiyat artışlarına karşı var gücümüzle emek harcayarak devreye aldığımız uygulamalar üstünden fırsatçılık hayata geçirmeye, vatandaşlarımızı mağdur etmeye kalkışanlar hakkında ilgili her adımı atacak, asla hoşgörme göstermeyeceğiz” açıklaması bu durumun çözümü için emekler yapıldığını gösteriyor.
Türkiye genelinde alt-orta gelir gruplarında ulaşılabilir kira tutarları köklü bir soruna işaret eder hale geldi. Ek olarak 12 aylık TÜFE averajının da son aylarda yüzde 30’un üstünde artışlar getirmesi, mevcut kiracıların da durumunu zorlaştırıyo
Kiralık fiyatlarının yükselişinin temel sebebi olarak arz yetersizliği gösteriliyor. Yeni konut üretimi, inşaat maliyetleri sebebiyle durağan bir dönem yaşıyor fakat talep yüksek. Bu beş günlük yazı dizimizde mevcut piyasaya ve fiyatlara odaklanarak yaşanmış olan gelişimleri, kiracı ve ev sahipleri haklarını, çözüm önerilerini gündeme alıyoruz.
2020’de kamu bankaları pandemi döneminde durağanlaşan piyasayı harekete geçirmek için tarihin en düşük kredi faizi oranıyla (0.64) konut kredisi vermiş, azami 12 ay ödemesiz dönemli, 15 yıla kadar vade sunulmuştu. Bu kapsamda Haziran 2020’de başlatılan kampanya ve devamında piyasa canlılığı ile senenin son yarısı oldukça hareketli geçmiş, eldeki konutların büyük kısmı satılmıştı.
Gene pandemi sürecinin bilhassa girdi maliyetlerinde öngörülemez artışlara niçin olduğu belirtilirken, bundan dolayı üretimin oldukça yavaşladığı görülüyor.
İstanbul: İstanbul’da en keskin artışların yaşandığı ilçelerden biri Zeytinburnu. Zeytinburnu’nda 2020’de 1900 lira seviyesinde olan averaj kira fiyatının 4 bin liraya çıkmış olduğu görülüyor. Gaziosmanpaşa’da ise 2020’de 1500 lira seviyesinde olan averaj kiraların 3- 4 bin liradan başladığı ilanlara yansıyor. Dikkat çekici bir öteki artış ise Eyüpsultan ilçesinde yaşanıyor; 2 bin liranın üstünde seyreden 2020 averaj kiralık bedelleri 5 bin lirayı aştı. Gene Beylikdüzü’nde 2 bin lira seviyesinde bulunan kiralık konut fiyatlarının en düşük düzey olarak 4 bin lirayı geçmiş olduğu fark ediliyor. Çekmeköy’de yeni konut arzı artsa da kiralık fiyatlar da süratli yükseliyor. 2020’de 1.400 lira seviyesinde bulunan kira fiyatlarının yeni ve lüks konut averajı da hesaba katılınca 3-4 bin liradan başladığı görülüyor. Şehrin eski ilçelerinden ve yeni yapı imkanı azca olan Kadıköy’de fiyatlar hızla terfi etti. 2020’de 3 bin lira seviyesinde bulunan kira fiyatlarının hızla 6 bin lirayı geçmiş olduğu görülüyor. Merkez ilçelerden Şişli’de 2 bin 500 lira civarında bulunan minik metrekareli bir konutun kiralık bedelinin 5 bin lirayı aştığı da ilanlara yansıyor.
Ankara: Ankara’da gelişmenin ve yeni konutların mühim bir merkezi olan Gölbaşı’nda 2020 kiraları averaj 1600 lira seviyesinde iken mevcutta kiralık fiyatlarının 3 bin liranın üstünde seyrettiği görülüyor. 2020’de averaj 1000 lira kiralık bedeli olan Etimesgut’ta kira tutarları 2 bin 500 liradan başlayıp 5 bin lirayı aşıyor. 2021’de 1800 lira seviyesinde bulunan Yenimahalle‘deki kiralık piyasası başlangıçta 3 bin liranın üstüne çıkmış bulunuyor.
İzmir: İzmir’de bilhassa sahil ilçelerinin müstakil konut ve yazlık satın almaları ile beraber oldukça yüksek seyreden kiralık bedelleri var. Bu bölgelerdeki yeni konut arzı da fiyatların yükselmesini destekliyor. Kent içinde Narlıdere‘de 2020’de 2 bin 500 lira seviyesinde olan kira tutarları 2021’de 4 bin liranın üstünde seyrediyordu. Bu fiyatlar mevcutta 6 bin liraya kadar çıkıyor, 9 bin lira seviyesine kadar değerlendirilen konutlar da var. Karşıyaka’da 2021 senesinde 2 bin 800 lira seviyesinde olan konut kira fiyatlarının 5 bin lira olduğu ilanlara yansıyor.
Bursa: Bursa da kira fiyatlarının oldukça keskin artışlar yaşamış olduğu şehirlerden. İnegöl‘de 2021’de 1800 lira seviyesinde olan averaj kira tutarları 3 bin liranın üzerini görmüş oldu. Mudanya’da 2 bin lira civarında seyreden averaj kira fiyatlarının ise 4 bin lirayı geçmiş olduğu ilanlara yansıyor.
Kiralar 4 ayda ikiye katlandı
Yükselişine devam eden konut kiraları gündemden düşmüyor. Senelik kira artışları Türkiye’nin her şehrinde kendini gösterirken, 2022 itibarıyla ise kira fiyatlarındaki artışın bazı şehirlerde üçe hatta dörde katlandığı dikkatleri çekiyor. Türkiye’de, evlenmeler, boşanmalar, ailelerin küçülmesi, öğrencilik benzer biçimde pek oldukça nedenle senelik 700-800 bin yeni konut ihtiyacı olduğu biliniyor. Bu ihtiyaca karşılık 2018’den bu yana düşen yeni konut arzı, mevcut durumda oldukça yetersiz gösteriliyor. Piyasaya daha azca satılık konut gelmesiyle ise alımlar, dolayısıyla kiraya çıkan konutların sayısında da büyük düşüş var.
Düşük arzın arkasında ise artan inşaat maliyetleri var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafınca açıklanan inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Mart ayında bundan önceki aya gore yüzde 9.58 bundan önceki senenin aynı ayına gore yüzde 101.57 arttı. Piyasadaki bir öteki etken alım gücünün düşmesi olarak gösterilirken, yabancıların konut alımı ve kiralamalarının da tutarları yukarı taşımış olduğu tartışmaları var.
Emlakçılar, mevcut kira fiyatlarının bölgesine gore olması gerekenin yüzde 50 ila yüzde 70 üstünde olduğuna dikkat çekiyor, ikiye üçe katlayan kiraların da fazla bulunduğunu belirtiyor. Ev sahipleri ise kiralık konutlar için daha yüksek kiralar isterken, eski kiracılarından da çeşitli yöntemlerle fazla zam talepleriyle gündeme geliyor.
ŞİMDİ BAŞLASA…
Hükümet de konut piyasasını etkileyecek çalışmalarını hayata geçirmeye devam ediyor. Bu kapsamda hem ev sahibi olmak isteyenlere, hem de inşaat sektörünü hareketlendirmek adına yeni finansman modelleri duyuruldu. İlk evini alacak ve döviz ya da altın bozdurarak ev alacak vatandaşlar uygun kredi faizleriyle desteklenecek, sektörde minik ölçekli müteahhitlerin projelerini hızlandırmak için finansman deposu sağlanacak.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, yeni konut üretimi kısaca arzın yetersiz bulunduğunu vurgularken, piyasaya yeni konut gelmeden kira fiyatlarının da düşmeyeceğine dikkat çekiyor. Durbakayım, “Bir inşaat minimum 2-3 yıl sürüyor. Şu demek oluyor ki inşaatlar şimdi hareketlenmeye başlasa bile tesiri bir yılı geçer. Kamunun destek adımları oldukça mühim. Bir kıvılcımı meşaleye dönüştürebilir” dedi.
RUHSAT ALIMI ARTTI AMA…
TÜİK Yapı İzin İstatistikleri, 2021 IV. Çeyrek verileri kapsamında, bundan önceki senenin aynı çeyreğine gore, belediyelerce yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 14, daire sayısı yüzde 16.8 arttı. Şu demek oluyor ki yeni konut yapımı için ruhsat alımında artış var. Sadece ruhsatların ‘maliyet öngörülemediği’ nedeni öne sürülerek inşaata dönmesinin vakit alacağı ifade ediliyor.
‘3000 TL YERİNE 6000 TL’
İstanbul genelinde online kiralık duyuru verilen web sitelerinde şu anda bin lira ile 3 bin lira içinde bulunan evler şehrin daha çeperleri olan ilçeler olarak görülüyor. Bunlar; Arnavutköy, Pendik, Sancaktepe, Silivri, Sultanbeyli ve Esenyurt, Tuzla. Kağıthane bölgesi emlakçılarından Suat Durmuş, ilçedeki derhal her konutun fiyatının olması gerekenin iki katı bulunduğunu belirtiyor. Durmuş, “5-10 senelik binada, 2+1 konut kira fiyatı 3 bin lira olmalıydı. Sadece şu anda 5-6 bin lira isteniyor. Oldukca daha fena durumda ve eski binalarda bile 4 bin liranın üstünde kira talep ediliyor” dedi.
Yoruma kapalı.